DOCTRINA EN DOS PÁGINAS

Reflexiones sobre el dominio revocable en el nuevo Código Civil y Comercial (Parte III)

Por Gabriela Iturbide

 2) Cosas no registrables

Si se trata de una cosa mueble no registrable, que no sea hurtada o perdida, el poseedor de buena fe es su dueño, y si adquirió a título oneroso escapa a la acción reivindicatoria del propietario anterior (ver art. 1895, a cuyo comentario remitimos). Por ende, si el dueño revocable de un reloj se lo transmite a un tercero de buena fe y a título oneroso, la revocación en este caso no tendrá efecto retroactivo, y el subadquirente habrá adquirido un derecho mejor y más extenso que el que tenía su antecesor (ver art. 399 in fine, al que remitimos). Si bien el art. 1967 no menciona al título oneroso, este requisito se desprende de la regla general antes citada.^[1]

Como consecuencia de ello, el revocante sólo resultará victorioso en una acción de reivindicación, si la cosa hubiese sido hurtada o perdida, o cuando mediare mala fe del subadquirente, extremo que tendría lugar cuando el tercero conociera o haya podido conocer la existencia de la cláusula resolutoria.

3) Frutos percibidos

Los frutos percibidos no tendrán que ser restituidos, ni se ven afectados por la retroactividad (ver art. 348).  En cambio, los frutos devengados con anterioridad y no percibidos, así como los devengados con posterioridad al evento que revoca el dominio, le serán debidos al revocante.

9. Readquisición del dominio perfecto

 a) Régimen anterior

Si bien no existía una norma específica que se asemeje al nuevo art. 1968, en el régimen del Código de Vélez Sársfield se sostenía la necesidad, una vez extinguido el dominio revocable, de hacer la tradición al propietario originario para que éste readquiriera el dominio pleno. Éste era el consenso de la doctrina ampliamente mayoritaria, plasmado en las IX Jornadas Nacionales de Derecho Civil de Mar del Plata (ver conclusión número 15 que decía: “La readquisición de dominio por el dueño revocante se configura a través de la tradición traslativa de dominio”). La readquisición del dominio por el dueño revocante se configuraba entonces a través de la tradición traslativa de dominio.

Jorge H. Alterini, pese a concordar con tal solución, entendía que era preferible de lege ferenda que se adoptara un temperamento distinto, el que  se impuso en el artículo 1908 del Proyecto de 1998 y finalmente ha sido consagrado en el artículo 1968 del nuevo Código Civil y Comercial. ^[2]

En cuanto a la inscripción como modo suficiente, Vélez sólo la previó para la hipoteca, pero la armonización de los principios generales consagrados en el Código anterior en materia de adquisición de derechos reales debía armonizarse con la ley de registro 17.801 y con las leyes especiales (por ejemplo, automotores).

 b) Readquisición en el nuevo régimen

Como la resolución produce efecto retroactivo, una vez cumplida la condición o vencido el plazo, el dominio revocable queda automáticamente extinguido y el dueño anterior se convierte nuevamente en dueño perfecto, sin necesidad de que se haga la tradición, pues la norma que se comenta establece un supuesto de constituto posesorio (ver arts. 1892 y 1923). En efecto, quien era dueño sujeto a resolverse, al verificarse el evento resolutorio se convierte en tenedor, y el anterior dueño pasa a ser nuevamente poseedor y, obviamente, dueño perfecto.

No se requiere de la tradición ni de actos materiales. Basta con la extinción provocada por el transcurso del tiempo. Sí, es necesario, para que la readquisición sea oponible a terceros interesados de buena fe, que se realice la inscripción en el Registro correspondiente, si la cosa es registrable.

Ahora bien, si se trata de una cosa registrable y, además la inscripción es constitutiva (v.gr.: automotor), no resulta  suficiente el vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición. Para que el anterior dueño readquiera el derecho real será necesaria  la inscripción en el Registro.

Una vez extinguido el dominio revocable, el tenedor está obligado a restituir la cosa a su antiguo dueño (ver art. 1940, inc. c). Si no lo hace, este último podrá demandarlo para que cumpla lo pactado, incluso a través de la acción reivindicatoria que el Código admite contra el que posee a nombre del reivindicante (art. 2255). Con más razón todavía será esta la acción pertinente si mediara interversión de título.^[3]

Si el revocado entrega la cosa a quien no es propietario, “si la cosa es inmueble o mueble registrable, el acreedor tiene acción real contra terceros que sobre ella aparentemente adquirieron derechos reales, o que la tengan en su posesión por cualquier contrato hecho con el deudor” (art. 761). Distinta será la solución si se trata de una cosa mueble no registrable y es adquirida por un poseedor de buena fe y a título oneroso.

Como ya dijimos, la doctrina entendía que en el régimen del Código de 1871, producida la revocación aún en los supuestos en que ella se operaba  de pleno derecho, el revocante sólo readquiría el dominio luego de la tradición en el caso de inmuebles o muebles registrables. Ocurre que la teoría del título y del modo regía  también en el dominio revocable. Es cierto que a diferencia del Esbozo, no existía en el Código de Vélez Sarsfield una norma de carácter general que estableciera  que el revocante readquiría  el dominio cuando, cumplida la condición o vencido el plazo, el revocado le hacía tradición restitutiva de dicho derecho.

Sin embargo, el artículo  1371 del Código de 1871, aludiendo a los efectos de la compraventa sujeta a condición resolutoria cuando la condición se cumplía,  disponía en su inciso 2°: “Si la condición se cumple, se observará lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus dueños; mas el vendedor no volverá a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador le haga la tradición de ella”.

Salvo alguna doctrina aislada, existía  consenso en que esa regla debía  generalizarse para todos los supuestos de dominio revocable, por lo que, como el revocante no readquiría  el dominio hasta que no se le hiciera  tradición de la cosa, carecía de legitimación para promover acciones reales, tanto contra el revocado como contra terceros adquirentes, debiendo limitarse a ejercer acciones personales de restitución.

En cambio, en el nuevo régimen,  la readquisición opera en forma inmediata, automática.

Además, se regula la readquisición cuando la cosa es registrable y la inscripción constitutiva, lo que, como vimos, no se preveía  en el Código de 1871.

10. Alcances de la reforma en materia de efectos de la revocación del dominio

El artículo 1969 del nuevo Código prevé que si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.

El principio que consagra esta norma nos parece innecesario, pues resulta  suficiente lo previsto en el artículo  1967, en tanto consagra como regla general el efecto retroactivo.

Ahora bien,  cuando se produce el efecto retroactivo, el dueño anterior readquiere el dominio “perfecto”, libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto.

En caso de no ser retroactivo el efecto, los actos jurídicos de administración y de disposición deben ser respetados, de modo que si la cosa fue enajenada a un tercero de buena fe y a título oneroso, el anterior dueño no podrá recuperarla y sólo podrá exigirle al revocado la indemnización del daño sufrido.

No obstante, surge algún interrogante si se tiene en cuenta que el nuevo Código permite pactar la locación por plazos más largos según el destino del inmueble, por lo que para alguna doctrina, ante situaciones eventualmente muy gravosas para quien readquirió el dominio, se podría invocar la configuración de un caso de ejercicio abusivo (art. 10).^[4]

En cuanto a los frutos, reiteramos que, dado el texto de los  artículos  348 in fine y 754, el efecto retroactivo de la revocación no alcanza a los frutos percibidos por el dueño revocable hasta el momento en que se cumple la condición, por lo que no debe restituirlos. Los frutos pendientes  pertenecen al revocante, de modo que le son debidos a partir de la fecha en que se ha cumplido la condición o vencido el plazo.

 

^[1] Kiper, Claudio, en Lorenzetti, Ricardo, Cód. cit., p. 279.

^[2] Alterini, Jorge H., en Lafaille, Héctor y Alterini, Jorge H., “Derecho civil. Tratado de los derechos reales”, 2ª edición actualizada y ampliada, La Ley y Ediar, Buenos Aires, 2010, T. III, úm. 983 quater, p. 28; Alterini, Jorge H., dir. gral., “Cód. cit., …”, T. IX, p. 458.

^[3] En el mismo sentido, ver Kiper, Claudio, en Lorenzetti, Ricardo, dir., “Cód. cit…”, T IX, p.281.

^[4] Ver Kiper, Claudio, en Lorenzetti, Ricardo., dir., “Cód. cit….”, T. IX, p.283.

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