
Reflexiones sobre el dominio revocable en el nuevo Código Civil y Comercial (Parte II)
Por Gabriela Iturbide5. Sujetos intervinientes
En lo que atañe a los sujetos a los sujetos intervinientes, cabe señalar que en el dominio revocable interviene el transmitente o revocante, que es la persona que luego de producirse el evento resolutorio, volverá a tener el dominio perfecto de la cosa, y el dueño revocable, que es el titular del dominio sujeto a resolverse, obviamente, mientras éste dure. Claro que si la condición fracasa, el dominio se consolida en cabeza del hasta entonces dueño imperfecto.
6. Publicidad
Como es sabido, en el caso de los inmuebles la transmisión del dominio debe ser formalizada en escritura pública. Si se pacta una condición o un plazo resolutorios, allí figurarán, y ello les da suficiente publicidad, ya que el adquirente debe realizar el estudio de títulos. Además, tales cláusulas deben tener publicidad registral si resultan del documento. El registrador dejará constancia de que el dominio es revocable.[1]
En cuanto a las cosas muebles registrables, será indispensable la inscripción registral para que la cláusula resolutoria pueda ser oponible a terceros interesados de buena fe.
7. Facultades del dueño revocable
a. Régimen anterior
Si bien existía uniformidad en la interpretación del tema, no hay en el Código de 1871 una norma que establezca que el dueño revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto.
b. Nuevo régimen
De acuerdo con lo previsto por el artículo 1966 del nuevo Código, el titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, por lo que puede usar, gozar y disponer física y jurídicamente, realizar mejoras en la cosa, y gozar de los frutos, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho.
Como puede verse, pendiente el plazo o la condición resolutorios, el dueño revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto: usar, gozar y disponer física y jurídicamente del bien sobre el que recae su derecho.
Ahora bien, los actos jurídicos que otorgue, “están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho”. Ocurre que, por regla general, nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas (ver art. 399, a cuyo comentario remitimos).
De ahí, entonces, que quienes adquieran derechos reales del dueño revocable, ya sea el dominio, usufructo, hipoteca, etc., están sujetos a la extinción del derecho del constituyente. Confirma esta idea el artículo siguiente, el 1967, en tanto atribuye efectos retroactivos a la revocación, lo que significa que todo debe volver para atrás, como si no hubiera sucedido.
También por su carácter de dueño, puede efectuar mejoras en la cosa, así como gozar de sus frutos.
La única restricción que encuentra este dueño, es la afectación del carácter perpetuo de su dominio, razón por la cual sus derechos sobre la cosa tendrán carácter temporario.
También está legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de la cosa transmitida, contra terceros, e incluso contra el dueño anterior.
8. Efectos de la revocación del dominio
a. Régimen anterior
La doctrina distinguía según que el dominio revocable recayera sobre inmuebles o sobre muebles. Respecto de los primeros, regía el art. 2669 que disponía que la revocación del dominio tendría siempre efectos retroactivos al día en que se adquirió, “si no hubiere en la ley o en los actos jurídicos que la establecieron, disposición expresa en contrario”. O sea que, en principio, la revocación tenía efectos retroactivos, pero las partes podían disponer lo contrario. En algunos casos, era la ley la que consagraba el efecto ex nunc, como en la revocación de las donaciones por ingratitud del donatario (ver antiguo art. 1866).
Si la revocación tenía efectos retroactivos, corrían distinta suerte los actos de disposición y los de administración. Así lo disponía el art. 2670 que decía: “Revocándose el dominio con efectos retroactivos, el antiguo propietario está autorizado a tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario desposeído o el tercer poseedor, pero no está obligado a respetar los actos administrativos del propietario desposeído, como los alquileres o arrendamientos que hubiese hecho. Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en la legislación especial”.
En consecuencia, quedaban sin efecto las enajenaciones hechas o los gravámenes constituidos por el propietario revocable, sin que los terceros que hayan contratado con él pudieran invocar desconocimiento sobre el peligro que se cernía sobre ellos, porque las cláusulas revocatorias, “debiendo estar en el mismo instrumento público por el cual se hace la enajenación, no pueden dejar de ser conocidas por el tercer adquirente, pues constan del mismo instrumento que crea el dominio del que lo transmite”. (ver nota al antiguo art. 2663).
Precisamente como corolario de este efecto de la revocación es que la denominada “resolución de los derechos del constituyente” aparecía como causal de extinción de todos los derechos reales sobre cosa ajena. Los actos de administración, en cambio, debían ser respetados, por cuanto el perjuicio que ocasionan es mucho menor.
Cuando la revocación no tenía efectos retroactivos por así disponerlo la ley o por haberlo convenido las partes, quedaban subsistentes las enajenaciones y derechos reales que hubiera constituido el dueño revocado (antiguo art. 2672).
En materia de muebles se aplicaba el art. 2671 que disponía: “La revocación del dominio sobre cosas muebles no tiene efecto contra terceros adquirentes, usufructuarios, o acreedores pignoraticios, sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tuvieren una obligación personal de restituir la cosa”. Se trataba de una simple aplicación del régimen propio de las cosas muebles, de modo tal que sólo sufriría los efectos de la revocación el adquirente de mala fe o el titular de un gravamen que él sabía que había sido constituido por quien no tenía derecho de hacerlo.
Alterini distinguía entre la revocación de pleno derecho y la revocación facultativa y, dentro de esta última, la derivada de la mera manifestación de voluntad y la que requería de una sentencia[2].
Entre los ejemplos de revocación de pleno derecho, citaba el contemplado por el artículo 555, según el cual “Cumplida la condición resolutoria deberá restituirse lo que se hubiese recibido a virtud de la obligación”.
En cuanto a la revocación facultativa por la mera manifestación de voluntad del revocante, mencionaba Alterini la venta con pacto de retroventa y la compraventa con pacto de mejor comprador.
Por último, respecto de la revocación facultativa por sentencia, se remitía a los artículos 2666 y 2667 que aludían a supuestos del pacto comisorio y de revocación de las donaciones o legados por ingratitud o por incumplimiento de los cargos.
b. Situación en el nuevo régimen
El primer párrafo del art. 1967 es similar al art. 1907 del Proyecto de 1998, pero éste no distinguía entre cosas registrables y no registrables y agotaba en el mismo toda disposición al respecto.
i) Cosas registrables: Principio general: Retroactividad
En el nuevo Código, de acuerdo con el artículo 1967, la revocación opera con efecto retroactivo, lo que implica que todos los actos jurídicos otorgados por el dueño revocable quedan sin efecto. Al respecto, nos parece útil recordar lo previsto por el Código para la condición resolutoria: “(…) Si se hubiese determinado el efecto retroactivo de la condición, el cumplimiento de ésta obliga a la entrega recíproca de lo que a las partes habría correspondido al tiempo de la celebración del acto. No obstante, subsisten los actos de administración y los frutos quedan a favor de la parte que los ha percibido” (art. 348)[3].
El artículo 348 confirma el principio general del artículo 1967, fijando la retroactividad de la revocación del dominio al día de la fecha en que se adquirió el dominio imperfecto. Es justo que así sea, porque extinguido el título que había servido de base y antecedente a la transmisión de la propiedad, ésta no puede ya subsistir. Por otro lado, los terceros no pueden alegar buena fe ya que obrando con diligencia hubieran podido conocer la situación del transmitente, cuando se trata de cosas registrables. Además, en lo que hace a inmuebles, el subadquirente debe realizar el estudio de títulos para conocer el estado jurídico del inmueble.[4]
No obstante, si la cosa es registrable[5] y el modo consiste en la inscripción constitutiva, para que el anterior propietario readquiera el dominio sobre la cosa, deberá efectivizarse dicha inscripción (art. 1968).
Sin perjuicio de lo expuesto, habrá que diferenciar si recae sobre una cosa registrable o sobre una cosa mueble no registrable, y si el acto es de disposición o de administración.
Ahora bien, además del principio general enunciado en la primera parte, el artículo –en el segundo párrafo- también establece una excepción que se corresponde con lo dispuesto por el artículo 1895 en materia de cosas muebles.
ii) Excepciones:
1) Disposiciones que surgen del título o de la ley
La revocación no es retroactiva cuando así se dispuso en el título o cuando la ley así lo establezca. El título suficiente puede contener disposiciones que indiquen la irretroactividad en caso de resolución del dominio. Además, en el caso de las condiciones o plazos legales puede establecer la respectiva norma que no se producirá la revocación con efecto retroactivo.[6]
El ejemplo típico de una previsión legal puede encontrarse en la revocación de una donación por inejecución de los cargos, en los términos y con el alcance previsto en el artículo 1570. En cuanto a las disposiciones que resulten del título suficiente, corresponde advertir que ello es una derivación del principio de autonomía de la voluntad.
[1] En el XVIII Congreso Nacional de Derecho Registral celebrado en el año 2015, se sostuvo que en virtud de lo dispuesto por el artículo 1965, tercer párrafo, del Código Civil y Comercial, al ingresar al registro inmobiliario un documento por el que se ruegue una inscripción de la readquisición del dominio perfecto de parte del transmitente de un dominio revocable habiendo transcurrido el plazo de 10 años desde el otorgamiento del título, debe rechazarse su registración por haberse convertido en perfecto el dominio del último titular.
[2] LLambías-Arean, Código Civil Anotado, T. IV-B, p. 882.
[3] Dispone el art. 1079 que “Excepto disposición legal en contrario:
- a) la rescisión unilateral y la revocación producen efectos solo para el futuro;
- b) la resolución produce efectos retroactivos entre las partes, y no afecta el derecho adquirido a título oneroso por terceros de buena fe”.
[4] Kiper, Claudio, en Lorenzetti, Ricardo, Cód. cit., p. 278. A su vez, Alterini sostenía que el tercer adquirente puede mediante el estudio de títulos advertir debidamente la existencia de las cláusulas que establezcan plazos o condiciones resolutorios expresos que configuren el dominio revocable. En cuanto a los establecidos por la ley, el ilustrado jurista afirmaba que no producen efectos frente a terceros mientras no exista la posibilidad de que ellos tomen conocimiento de la voluntad del revocante, lo que puede suceder ante medidas como la anotación de litis o cuando determinadas constancias del título (como por ejemplo el cargo en una donación) permiten al tercero deducir que puede darse la revocación del dominio. (Alterini, Jorge H., en LLambías-Alterini, “Código Civil anotado”, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1981, T. IV-A, p. 486).
[5] Ver clasificación consagrada en el art. 1890 titulado Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables, que textualmente dice: “Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que corresponda. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos reales sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción”.
[6] Algunos autores advierten que existe una discordancia entre esta norma y la del art. 348 que no debe llevar a error. Ello es así, por cuanto tanto en el Código de Vélez Sársfield como en el Proyecto de 1998, la condición operaba en forma retroactiva en tanto que en el art. 348 del nuevo Código no tiene tal efecto. Sin embargo, ello no significaría que la ley está disponiendo el efecto no retroactivo para todo dominio revocable sujeto a una condición inserta en un acto jurídico. Lo contrario importaría limitar gravemente el principio de retroactividad. Por ello, concluyen en que lo dispuesto por el art. 348 no constituye una excepción computable (Alterini, Jorge, dir. Cód. cit., p. 457).
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