DOCTRINA EN DOS PÁGINAS

Administrador en la Propiedad Horizontal

Por Eduardo Molina Quiroga

El art. 2065 CCyCN establece que “El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.”

El art. 2066 CCyCN determina que el administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

Con esta redacción se resuelven diversos problemas que presentaba el régimen anterior. En primer término, se establece la necesidad de ratificación de la designación contenida en el Reglamento –que puede ser redactado por el organizador o un reducido grupo de propietarios- al realizarse la primera asamblea. Si ello no ocurre, el administrador cesa y será reemplazado, temporariamente, por el Consejo de Propietarios, si existiera.

También se establece un plazo relativamente breve, pero que permite evaluar el desempeño del designado, de noventa (90) días luego de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

La segunda parte del art. 2065 CCyCN determina que los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.

Además de mantener el método de designación de los sucesivos administradores por la asamblea, aclara dos cuestiones que habían generado alguna controversia. En primer término, conforme había entendido la mayoría de la doctrina, la designación de un nuevo administrador, no implica una reforma del reglamento de propiedad horizontal. La remoción del administrador debe ser efectuada por la Asamblea, por paralelismo con el modo de designación.

Es además un aspecto que debe estar previsto en el reglamento de propiedad horizontal, conforme indica el inc. r) del art. 2056 CCyCN, que establece entre los temas que debe contener “designación, facultades y obligaciones especiales del administrador”.

Ya en el régimen de la ley 13.512 se sostenía que la remoción podía ser sin causa, dado que, al regirse por las reglas del mandato, es posible remover al mandatario sin expresar causa, salvo que el reglamento disponga lo contrario, y por supuesto, que se cuente con las mayorías allí establecidas, que nunca podrán ser inferiores a la mayoría absoluta. Ahora el CCyCN lo consagra expresamente (art. 2065 in fine). Es importante, desde nuestro punto de vista, tener en cuenta lo dispuesto por el art. 1331 CCyCN, en el sentido que La revocación sin justa causa del mandato otorgado por tiempo o asunto determinado obliga al mandante a indemnizar los daños causados; si el mandato fue dado por plazo indeterminado, el mandante debe dar aviso adecuado a las circunstancias o, en su defecto, indemnizar los daños que cause su omisión.

En función de lo expuesto previamente, es obvio que también puede ser removido si concurren causas que lo justifiquen, por haber contravenido o excedido sus funciones o incurrido en mal desempeño, falta de rendición de cuentas, negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, etc.

La doctrina también entendía que aun cuando no se contara con la mayoría establecida en el reglamento, cualquier copropietario podía obtener la remoción judicial del administrador, si acreditaba la existencia de una causa justificada. Ello era posible aun cuando se hubiera incluido en el reglamento una cláusula de irrevocabilidad del mandato del primer administrador, conforme lo previsto por el art. 1951 (ex 1977) CC.^[1] Este supuesto no sería posible con el sistema del CCyCN, que implícitamente establece que el primer mandato es a plazo determinado, pues debe ser ratificado antes de los dos años y noventa días posteriores.

Instrumentación de la nueva designación

Si partimos de la base que el primer administrador es el que figura en el Reglamento de propiedad horizontal, que debe ser instrumentado por escritura pública, aun cuando se diga expresamente en el art. 2065 CCyCN que su sustitución no implica una modificación del reglamento, queda pendiente si es o no necesaria la escritura pública para este caso. Este tema ya había sido motivo de debate en el régimen anterior y tiene repercusiones en cuanto a la oponibilidad frente a terceros, como en el terreno procesal para acreditar personería. De acuerdo al art. 2067 inc. m) ejerce la representación en ámbitos administrativos y judiciales del consorcio de propietarios.

Highton entendía que, a los efectos de la oponibilidad a terceros de la designación del nuevo administrador, esta debía hacerse por escritura pública, pero que ello no era necesario a los fines del funcionamiento interno del consorcio, ámbito en el que todos los propietarios se presume que conocen las decisiones de las asambleas, siempre que hayan sido adoptadas en legal forma.^[2]

El art. 381 CCyCN determina que Las modificaciones, la renuncia y la revocación de los poderes deben ser puestas en conocimiento de los terceros por medios idóneos. En su defecto, no son oponibles a los terceros, a menos que se pruebe que éstos conocían las modificaciones o la revocación en el momento de celebrar el acto jurídico. Las demás causas de extinción del poder no son oponibles a los terceros que las hayan ignorado sin su culpa.

A su vez, el art. 363 CCyCN dice que El apoderamiento debe ser otorgado en la forma prescripta para el acto que el representante debe realizar.

El art. 2038 CCyCN establece que el reglamento de propiedad horizontal debe redactarse por escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble. Si bien es cierto que la sustitución de administrador, como hemos visto, no constituye una modificación del reglamento, cabe preguntarse si el “medio idóneo” que refiere el art. 381 CCyCN es la escritura pública (arts. 299 y ss. CCyCN) o sería suficiente el acta a que se refieren los arts. 310 y ss. CCyCN.

Se denominan actas los documentos notariales que tienen por objeto la comprobación de hechos. Las actas están sujetas a los requisitos de las escrituras públicas, con las siguientes modificaciones: a) se debe hacer constar el requerimiento que motiva la intervención del notario y, en su caso, la manifestación del requirente respecto al interés propio o de terceros con que actúa; b) no es necesaria la acreditación de personería ni la del interés de terceros que alega el requirente; c) no es necesario que el notario conozca o identifique a las personas con quienes trata a los efectos de realizar las notificaciones, requerimientos y otras diligencias; d) las personas requeridas o notificadas, en la medida en que el objeto de la comprobación así lo permita, deben ser previamente informadas del carácter en que interviene el notario y, en su caso, del derecho a no responder o de contestar; en este último supuesto se deben hacer constar en el documento las manifestaciones que se hagan; e) el notario puede practicar las diligencias sin la concurrencia del requirente cuando por su objeto no sea necesario; f) no requieren unidad de acto ni de redacción; pueden extenderse simultáneamente o con posterioridad a los hechos que se narran, pero en el mismo día, y pueden separarse en dos o más partes o diligencias, siguiendo el orden cronológico; g) pueden autorizarse aun cuando alguno de los interesados rehúse firmar, de lo cual debe dejarse constancia.

El valor probatorio de las actas se circunscribe a los hechos que el notario tiene a la vista, a la verificación de su existencia y su estado. En cuanto a las personas, se circunscribe a su identificación si existe, y debe dejarse constancia de las declaraciones y juicios que emiten. Las declaraciones deben referirse como mero hecho y no como contenido negocial.

Este interrogante ya se planteaba con la ley 13.512 pues la exigencia de escritura pública del art. 9º inc.b), requería que el escribano acudiera a la asamblea en que se designara al nuevo administrador y el acta pertinente se instrumentara mediante escritura pública. Es necesario destacar que este requisito no figura ahora en el CCyCN, entre las normas específicas de designación del reemplazante o sucesor del administrador.

En la práctica más generalizada, lo que ocurría era que en el mismo acto de la asamblea se designaba al administrador u otra persona para que se encargasen de elevar el acta a instrumento público. En tales casos, generalmente el escribano transcribía en lo que para nosotros sería un “acta” en los términos del art. 310 CCyCN el contenido pertinente del acta de asamblea. No se trataría de una de una escritura de protocolización, que requiere la agregación del documento al protocolo del escribano, lo que no puede ocurrir por cuanto el libro de actas no queda en la escribanía, sino de una “transcripción” de acta de asamblea.

Aunque es el sistema más utilizado, no se ajustaba estrictamente a lo que decía la ley, ya que el escribano no puede dar fe de algo que no sucedió ante él, sino que alguien ha comparecido a su presencia con el libro de actas del que se extraerá una copia y que ha pedido la transcripción y la firma de esta.

En su momento coincidimos con Highton que esta era la vía adecuada, por los costos y exigencias que tiene el otro procedimiento, que significaría un serio obstáculo para muchos consorcios.^[3]

Las actas pueden ser protocolares o extraprotocolares, aunque en la práctica casi siempre se extienden de esta manera. Las actas protocolares, desde un punto de vista formal, están incluidas en el concepto de escritura pública (arts. 950 (ex 979), inc. 1º, 969 (ex 998), 970 (ex 999), 972 (ex 1001 y 976 (ex1005) CC), aunque conceptualmente se trata de instrumentos distintos. Las actas básicamente cumplen con una función de autenticación, comprobación y fijación de los hechos.

Si la asamblea se lleva a cabo en presencia del escribano, la relación de ésta tiene las características de un acta protocolar con matricidad, en la que se relatarán las secuencias de lo ocurrido en la asamblea, especialmente lo relacionado con la designación del administrador.

En algún fallo se entendió que el requisito de la escritura pública no podía suplirse por acta protocolizada de la asamblea que designó nuevo administrador, con fundamento en lo dispuesto por los arts. 955 (ex 984) y 976 (ex 1003) CC.^[4]

Si bien esta posición es correcta en cuanto a la acepción técnica de la protocolización, se ha dicho que la doctrina resulta acertada cuando el pedido de protocolización (transcripción) emana de los propietarios que declaran unilateralmente, porque en tal supuesto el instrumento carece de la autenticidad que le hubiera otorgado la verificación judicial de la firma de las partes intervinientes en el acto documentado, en cuyo caso sólo podría lograrse el efecto de obtener fecha cierta, pero no cuando la solicitud de protocolización (transcripción) provenga de la propia asamblea que hubiera otorgado a alguno de sus miembros la representación necesaria para lograr la transcripción notarial porque este supuesto equivale a la expresión de la voluntad de todos los interesados en el acto plurisubjetivo que supone la decisión final de la asamblea, lo que implica transformar el instrumento privado en instrumento público, en cuanto constituye un acto de reconocimiento. En esta situación los consorcistas otorgantes no obran como mandatarios sino como órganos de representación de la asamblea que representan, por lo que contradicen la norma del art. 1154 (ex 1184) inc.7º, CC.^[5]

 

^[1] Highton, Elena, “Propiedad Horizontal y prehorizontalidad”, en Derechos reales, volumen 4ª, 2ª edición renovada y ampliada. Ed. Hammurabi, 2000, p. 581 y nota 4.

^[2] Highton, ob. Cit. p. 586.

^[3] Highton, ob.cit. En contra: Sirkin, Eduardo, “Algo más sobre Personería del Consorcio ley 13.512. Designación del Administrador y Excepción de falta de personería”, y jurisprudencia allí citada. Eldial.com DC8C1.

^[4] CNCiv, sala C, 28/09/1995, LA LEY 1996-C, 369. Sirkin, ob.cit.

^[5] Racciatti, Herán, Designación de administrador del consorcio de la propiedad horizontal y su personería, LA LEY 1996-C, 369. y Highton, Elena, ob.cit.

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