Home / Area / DOCTRINA EN DOS PÁGINAS Diario Civil y Obligaciones Nro. 238 – 16.09.2020


DOCTRINA EN DOS PÁGINAS

Molestias ocasionadas por actividades en inmuebles vecinos. Alcances del artículo 1973 del Código Civil y Comercial (Parte II)

Por Gabriela A. Iturbide
  1. Legitimación activa y pasiva para promover acciones con motivo de las inmisiones inmateriales:

Como correlato de lo que hasta aquí hemos dicho, al momento de determinar la legitimación activa de la acción fundada en el artículo 1973  no sólo debe tenerse en cuenta el caso del vecino afectado individualmente, sino también el conflicto que genera el daño ambiental y que compromete el desarrollo de las futuras generaciones. En este último caso, el bien jurídico tutelado resultaría el ambiente sano, y no es individual la amenaza o el perjuicio a titulares de derechos humanos como la vida, la salud y el medio ambiente, todos ellos con rango constitucional.

En este punto resulta esencial tener en consideración no sólo al artículo 43 de la Carta Magna sino también a la Ley General de Ambiente 25.675, que es de orden público y consagra los principios de congruencia, prevención, precautorio, equidad intergeneracional, progresividad, responsabilidad, subsidiariedad, sustentabilidad, solidaridad, cooperación y de información, y define al daño ambiental como “toda alteración relevante que modifique negativamente el ambiente, sus recursos, el equilibrio de los ecosistemas, o los bienes o valores colectivos” (art. 27); otorgando legitimación para obtener la recomposición del ambiente dañado a “el afectado, el Defensor del Pueblo y las asociaciones no gubernamentales de defensa ambiental, conforme lo prevé el artículo 43 de la Constitución Nacional, y el Estado nacional, provincial o municipal; asimismo, quedará legitimado para la acción de recomposición o de indemnización pertinente, la persona directamente damnificada por el hecho dañoso acaecido en su jurisdicción” (art. 30).

Ante ese panorama normativo, cabe distinguir la diferente naturaleza de las acciones que  pueden originarse ante una inmisión pues hay acciones que deben ser promovidas por el particular afectado porque se vinculan al daño individual (posesorias, reales o personales), y existen otras en las que  la legitimación para demandar ante un daño de incidencia colectiva (que repercute de manera difusa en el derecho a la salud, a la vida y al ambiente sano) es amplia. En este último caso,  el destino de la eventual condena es el Fondo de Compensación Ambiental. En efecto, a partir de la Ley General de Ambiente ( Ley 25.675 del 2002), se concede a los legitimados una acción de recomposición del ambiente o su indemnización sustitutiva  destinada  al  Fondo de Compensación Ambiental.

Finalmente, en lo que se refiere al legitimado pasivo, cabe señalar que es aquel que provoca  las molestias o genera el daño en cuestión. Como la acción deriva de la vecindad propiamente dicha y no de la propiedad, aquélla se tiene contra el que ejerce la actividad molesta, sea o no el propietario.

En los casos en que el daño proviniese del riesgo o vicio del inmueble, responderían el titular actual del dominio y su guardián en forma concurrente (arg. nuevos artículos  850, 851, 852, 1757, y  1758 del Código Civil y Comercial).

La obligación de responder por los daños causados por las inmisiones inmateriales no se traslada al propietario posterior si él no continúa  con las actividades que dan origen a estas molestias. En estos casos no cabe calificar a aquellas obligaciones como propter rem. Esta situación es similar a lo que acontece con las obligaciones de reparar los daños ocasionados por la construcción de un inmueble; la deuda por daños causados por una cosa inanimada recae sobre el dueño o guardián al momento de producirse el daño y, en principio, no se desplaza a los dueños o guardianes posteriores, por no ser propter rem.

También podría estar legitimada pasivamente la autoridad de control cuando su acción u omisión de algún modo hubiese contribuido causalmente en el resultado lesivo (arg. nuevo artículo 1726 del Código Civil Unificado).

  1. La normal tolerancia. Pautas a tomar en cuenta por el juez:

El antiguo artículo 2618 fijaba los criterios valorativos que el juez debía utilizar a los efectos de decidir la magnitud de la respuesta frente a los conflictos que estas inmisiones suscitan.

La primera directiva radicaba en que las molestias no debían exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar; luego la norma indicaba que el juez debía contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo debería tener  en cuenta la prioridad en el uso.

Se trataba de una norma “abierta” que el magistrado debía integrar en el caso concreto. Esta disposición era coherente con el espíritu de la ley 17.711, que reconocía gran protagonismo judicial en la solución de las controversias, atendiendo a las particularidades de cada caso.

Se partía de la premisa de  que cualquiera que fuera  la pauta que se adoptare, o la combinación de ellas, debían contemplarse de manera prudente y equilibrada los intereses de las partes en conflicto porque se hallan involucrados derechos consagrados constitucionalmente (trabajar y ejercer toda industria lícita, usar y disponer de su propiedad, entre otros). De allí que la solución de este conflicto de derechos tuviera como gran protagonista al juez, cuya misión consistía en  delimitar con justicia el ejercicio de todos los derechos que se encontraban en colisión.

Es así que el parámetro mayor impuesto por el legislador era –y lo sigue siendo con la redacción del nuevo artículo 1973- la “normal tolerancia. El problema consiste en determinar qué se entiende por normal  tolerancia y cómo se mide lo que es normal.

Obviamente, la determinación de los límites mínimos de lo tolerable no es una cuestión matemática; se trata de una cuestión de hecho, librada a la apreciación judicial. En consecuencia, definir rígidamente este estándar jurídico es una empresa imposible. No son igualmente tolerables o intolerables los ruidos que causa el vecino en el centro de la ciudad, en un barrio residencial y apacible, o en una zona industrial. Todas las particularidades fácticas deberían ser ponderadas objetivamente de acuerdo con las circunstancias del lugar, el uso regular de la propiedad, las exigencias de la producción (expresión que no debe entenderse referida exclusivamente a las actividades productivas de bienes o servicios sino que alcanza a las actividades sociales y recreativas), y la prioridad en el uso, sin dejar de lado el interés general,  pauta que en actual artículo 1973 está mencionada  en primer lugar, y que en el antiguo artículo 2618 no aparecía consignada expresamente, lo cual no implicaba, claro está, que el juez no debiera tener en cuenta el interés de la comunidad al momento de resolver el conflicto planteado. No obstante, debemos advertir en relación a la prioridad en el uso, que dista de ser una pauta absoluta, pues no siempre el primero en el tiempo tiene derecho a generar molestias, aunque el hecho de que la actividad se haya establecido antes tiende a morigerar los efectos de la sanción a aplicar.

En definitiva, consideramos que a efectos de precisar cuáles son las molestias que exceden la normal tolerancia entre vecinos y que no deben aceptarse como precio de la civilización moderna, es necesario formular un juicio de valor, y como tal, su determinación puede ser motivo de disquisiciones y críticas, en tanto constituye, reiteramos, una cuestión de hecho librada a la apreciación judicial.

  1. Facultades del juez:

El antiguo artículo 2618 establecía que el juez podía disponer la indemnización de los daños o la cesación de las molestias.

La redacción del texto legal respecto a la aplicación de una u otra sanción dio lugar a distintas interpretaciones. Nosotros nos inclinamos oportunamente por la postura amplia, porque estimamos que el juez tenía amplias facultades en virtud de las cuales podía decretar el cese de las molestias y, juntamente, la indemnización de los daños que provocara la actividad molesta. La reparación de los daños era posible no sólo por la letra del artículo, sino también por aplicación de los principios generales de la responsabilidad civil. Esta era, por lo demás, la interpretación propuesta jurisprudencialmente en forma mayoritaria.

Ahora bien, en nuestra opinión, el nuevo artículo 1973 es claro al prever que el juez puede disponer no sólo la cesación de la molestia o la remoción de sus causas, sino también la indemnización de los daños,  por lo que entendemos que ya no habrá margen para discusiones doctrinarias en torno a la posibilidad de disponer tanto  la cesación de la molestia, -o la remoción de las causas-, como  la indemnización del daño causado.

  1. Daño indemnizable:

El texto derogado del artículo 2619 limitaba la reparación al “perjuicio material causado a las propiedades vecinas, y según la disminución del valor locativo o venal que ellas sufran”. El artículo 2618, en la redacción dada por la ley 17.711, no disponía ningún parámetro determinante de los rubros y valores indemnizables, respetando la apreciación que el juez realizara en cada caso particular, de modo tal que en la regulación quedaba comprendida la reparación de los perjuicios consistentes en haber soportado por varios años molestias que el afectado no tenía el deber de tolerar, así como en no haber podido disfrutar íntegramente de su derecho de dominio, pues el derecho de gozar importaba la facultad de obtener todos los provechos y ventajas que la cosa es capaz de brindar.

Entendemos, y así lo ha interpretado la jurisprudencia mayoritaria, que la reparación de los daños comprendía  también al daño moral, (en la actualidad se alude a las  “consecuencias no patrimoniales” según las expresiones utilizadas por el nuevo artículo 1741 del Código Civil y Comercial) porque el artículo se refería genéricamente a los “daños”, los que comprenden no sólo los ocasionados al inmueble vecino sino también los sufridos en la propia persona del ocupante afectado.

El actual artículo  1973 sigue la línea del antiguo artículo 2618 al referirse sólo a la “indemnización de los daños”, de modo que en nuestra opinión resulta plenamente válida la interpretación que desarrollamos anteriormente en relación a los alcances de la indemnización de los daños contemplada en el mentado artículo 2618.

  1. Importancia de la autorización administrativa:

El antiguo artículo 2618 disponía que la autorización dada por la Administración para el desarrollo de la actividad en el inmueble no constituía un obstáculo para la procedencia de las sanciones, y ello se mantiene en el actual artículo 1973.

  1. Conclusión:

Como corolario de todo lo que hasta aquí hemos dicho, puede sostenerse que la acción que mejor se adapta a la situación en la que resulta afectado un vecino es aquella derivada del artículo 1973 que analizamos,  la cual, además del cese de la inmisión, permite percibir una indemnización por los daños sufridos a raíz de tal inmisión. No se trata de una simple norma más de derecho de daños o de responsabilidad civil, sino que se erige en verdadera regla protectora de la salud y del medio ambiente. Y resulta coherente con la directiva de desarrollo sustentable o sostenible (entendido como el que satisface las necesidades del presente sin comprometer la capacidad para que las futuras generaciones puedan satisfacer sus propias necesidades), fundamental cuando se confiere al precepto en cuestión la amplitud interpretativa necesaria para contener el daño ambiental.

DESCARGAR ARTICULO