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El privilegio del crédito del constructor. Análisis de la regulación concursal y su comparación con la del Código Civil y Comercial de la Nación (Parte II)
Por Germán E. Gerbaudo (1)- Existencia de una cosa.
Es necesaria la presencia de una cosa sobre la cual se han ejecutado las tareas de construcción, conservación y mejora. Así se expresa que se requiere “que posea tangibilidad, entendiendo a esta última como sinónimo de “copropiedad”. Por lo tanto, quedan excluidos los gastos realizados para la conservación de créditos y derechos.
- Ámbito de aplicación.
El precepto alude a “los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa” con lo que quedan comprendidos no sólo los materiales sino también la mano de obra.
Asimismo, se indica que la jurisprudencia extendió el privilegio al proyecto arquitectónico, aun cuando no se haya puesto en práctica si se incrementó el predio de la fallida.
Por otra parte, comentando el precepto de la L.C. se sostiene que los créditos laborales pueden acceder a este primer rango cuando se originan en tareas de “construcción, mejora o conservación” de una cosa.
VII. Comparación del texto de la L.C. con el del Código Civil y Comercial.
Si comparamos el art. 2582 del Código Civil y Comercial y el art. 241 inc. 1 de la L.C. se observa que los textos presentan algunas diferencias. Sin embargo, cabe aclarar que el art. 2582 no modifica el art. 241 inc. 1) de la L.C. Los preceptos se aplican en situaciones distintas. El primero se emplea en ejecuciones individuales, en tanto que el precepto de la L.C. se aplica en procesos universales.
- a) El art. 241 de la L.C. exige que los gastos hayan sido hechos por cuenta del concursado. Esto debe interpretarse en el sentido de que el concursado “debe haber requerido que los gastos se hagan”. No existe esa referencia en el art. 2582.
- b) Asimismo, la L.C. exige que la cosa “exista en poder del concursado”. En relación a esta expresión se sostiene que la cosa “constituye el asiento y si la cosa ha salido del patrimonio del deudor, no hay privilegio por falta de asiento, por lo que el crédito será quirografario”. Es preciso aclarar que la expresión “exista en poder del concursado” debe ser interpretada correctamente para evitar situaciones de injusticia. En tal sentido, cuando hablamos que la cosa se encuentra fuera del poder del concursado no significa que esté en poder de un tercero por un título por el que no se le transfirió la propiedad, por ejemplo, la cosa que se encuentra en poder de un tercero en virtud de un contrato de locación. En este caso, el concursado es el propietario del inmueble locado y si sobre el mismo se efectuaron construcciones, mejoras o reparaciones no sería razonable ni justo que el resto de los acreedores se beneficie con esos trabajos y quien lo realizó quede privado de un privilegio del que hubiera gozado si la cosa era utilizada por el concursado. La doctrina sostiene que no se debe confundir el poder jurídico sobre la cosa con la tenencia sobre ella. Darío Graziabile expresa que “no se excluye el privilegio cuando la cosa, de propiedad del fallido, se encuentra en poder de un tercero. El privilegio cesará cuando el bien sale del patrimonio del deudor, es decir cuando pierde el derecho de dominio, pues no podrá hacerse valer con relación a bienes ajenos al deudor, salvo que haya ingresado en su lugar algún otro bien que haga operable la subrogación real”.
El art. 2582 del Código Civil y Comercial suprime la referencia a que “exista en poder del concursado”. La supresión se califica como “lógica”.
- c) Por otro lado, el art. 2582 indica que “se incluye el crédito por expensas comunes en la propiedad horizontal”. Con esto se sigue el criterio que sostiene la doctrina que interpreta en ese sentido el inc. 1) del art. 241 de la L.C. Se señala que esta interpretación “se ve reafirmada por el nuevo Código”. Además, se sostiene que con la nueva redacción del Código Civil y Comercial cualquier duda que pudiera presentarse debería quedar superada.
Comentando el inc. a) del art. 2582 se considera “que quedan incluidos en el privilegio del conservador, los créditos por expensas en los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos –clubes de campos, barrios cerrados, parques industriales, empresariales o náuticos y cualquier otro emprendimiento urbanístico (regulados en este Código en los arts. 2073 a 2086)-, aun en la hipótesis de que se sujeten al régimen de propiedad horizontal”. Asimismo, se señala que “también se debe incluir a los gastos del sistema en el tiempo compartido (ver art. 2995, inc. d), y 2098 del presente Código), y la cuota del servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio privado (art. 2108, inc. b)”.
VIII. Colisión entre el crédito del constructor y el crédito hipotecario.
La jurisprudencia y la doctrina interpretan que el privilegio del crédito hipotecario prevalece sobre el que le corresponde a los créditos provenientes de la construcción. No obstante, importante doctrina sostiene que debe distinguirse si las obras fueron realizadas antes o después de la constitución de la hipoteca. Si son anteriores resulta relevante la buena o mala fe del acreedor hipotecario. En este caso la buena fe consiste en el desconocimiento por parte del acreedor hipotecario del crédito del constructor. Por el contrario, si el crédito del constructor es posterior al hipotecario prevalece este último.
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