Home / Area / DOCTRINA EN DOS PÁGINAS Diario Comercial, Económico y Empresarial Nro 164 – 23.05.2018


DOCTRINA EN DOS PÁGINAS

Consorcio de propiedad horizontal. Debates sobre su concursalidad (Parte I)

Por Germán E. Gerbaudo*
  1. Introducción.

El inc. h) del art. 148 incluye como personas jurídicas privadas al “consorcio de propiedad horizontal”. Concordantemente con esta inclusión el art. 2044, en su primera parte, dispone que “El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio”.

En este punto se sigue el criterio adoptado por su fuente el Proyecto de Código Civil unificado con el de Comercio de 1998[1].

En consecuencia, hoy no caben dudas de que el consorcio de propiedad horizontal es una persona jurídica privada[2]. Ahora bien, cabe preguntarse –y este es el tema principal de esta colaboración- que incidencia o impacto tiene ello en el ámbito concursal. En una primera afirmación podría sostenerse que al considerar como persona jurídica al consorcio de propietarios se cierra el intenso debate respecto a si es o no un sujeto concursable en los términos del art. 2 de la L.C. Sin embargo, entendemos que en la actualidad se cerraron viejos debates y se abren otros nuevos.

A continuación expondremos los antecedentes de esta problemática –qué se debatía en la doctrina y en la jurisprudencia antes del Código Civil y Comercial- y el estado actual de la cuestión –qué se debate a partir de la sanción del Código Civil y Comercial-.

  1. Antecedentes.

En la doctrina se define al consorcio como “la persona jurídica conformada por los distintos propietarios de un inmueble afectado a la propiedad horizontal, que tiene por finalidad recaudar los distintos créditos de los que es titular, gestionar el patrimonio afectado al interés común en la administración de los bienes comunes y, en general, realizar todos los actos que procuren la seguridad, salubridad y comodidad en el uso y goce del inmueble respectivo u optimicen y racionalicen los recursos y gastos de la comunidad”[3].

Frente al régimen de la ley 13.512, sancionada en 1948, la determinación de si el consorcio de propietarios era sujeto concursable estaba precedida del previo debate sobre si el consorcio de propietarios era un ente distinto de los miembros que lo componen con personalidad jurídica propia. Éste al decir de autorizada doctrina era el “elemento principal para entender su concursalidad”[4].

La tesis que le reconocía personalidad jurídica al consorcio era la predominante en la doctrina, en la jurisprudencia y en la legislación extranjera[5].

Así un importante sector de la doctrina consideraba que el consorcio de propietarios era un sujeto de derecho, distinto de los miembros que lo componían, con personalidad jurídica propia y, por lo tanto, en la esfera concursal ello se reflejaba en la posibilidad de su concursamiento[6].  La tesis afirmativa fue inaugurada por un antiguo precedente de la jurisprudencia de Mar del Plata que entendió que el consorcio de propietarios era un sujeto de derecho, con capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, con domicilio y patrimonio propio, que se manifestaba en la vida jurídica por sus órganos, con representante legal obligatorio y  gobernado por la asamblea. En base a ello se sostuvo su concursalidad[7].

No obstante, también se presentó jurisprudencia que sostuvo que no es un sujeto concursable dado que existe una imposibilidad jurídica, fáctica y funcional de decretar la quiebra de un consorcio de propietarios. De este modo se sostiene que el consorcio de propietarios, en tanto resulta persona necesaria, inevitablemente, debe tener continuidad, no pudiendo disolverse con la consiguiente desaparición del consorcio de la vida jurídica, ya que la indivisión forzosa del inmueble hace ineluctable la permanencia de la comunidad organizada, y el régimen de este derecho real está basado en la existencia del consorcio, ente cuya creación no es optativa sino automática[8]. Esta postura superaba el debate de la personalidad jurídica del consorcio, dado que aun reconociendo esa calidad le negaba el carácter de sujeto concursable. 

[*] Abogado (UNR). Doctor en Derecho (UNR). Magister en Derecho Privado (UNR). Especialista en Derecho de Daños (UCA). Profesor adjunto de Derecho de la Insolvencia, Facultad de Derecho (UNR). Profesor adjunto de Derecho del Deporte, Facultad de Derecho (UNR). Presidente del Instituto de Derecho Concursal (Colegio de Abogados de Rosario). Secretario Académico de Posgrado (Facultad de Derecho, UNR).

[1] GURFINKEL DE WENDY, Lilian N., La propiedad horizontal en el Código Civil y Comercial de la Nación, en J.A. 2014-IV, fascículo 5, 29/10/2014, p. 3.

[2] La ley 26.994 que sancionó en Código Civil y Comercial declara al consorcio de propiedad horizontal persona jurídica privada en el art. 148, deroga la ley 13.512, regulando al instituto en el libro de los derechos reales.

[3] ALTERINI, Jorge H. y VÁZQUEZ, Gabriela A., “Reafirmación de la personalidad del consorcio y su capacidad para adquirir bienes”, en L.L. 2007-C-1076.

[4] GRAZIABILE, D., comentario al art. 2 de la L.C. en Graziabile, Darío J., “Régimen concursal”, Bs. As., Abeledo Perrot, t. I, 2014, p. 229.

[5] Véase al respecto el muy completo indicado en la cita Nº 4.

[6] Véase en este sentido: CONSTANTINO, Juan Antonio, CANESTRINI, Ana María, FORTINI, Patricia y GIMENEZ BAUER, Marcela, Quiebra del consorcio de propietarios y de los consorcistas por deudas consorciales. Su factibilidad, en E.D. 174-1006; COSSARI, Nelson G.A., Concursalidad de los consorcios de propiedad horizontal, en Zeus, Nº 4598, 3/02/1993, p. 2; LORENTE, Javier Armando, Ley de concursos y quiebras, Bs. As., Gowa, 2000, pp. 107 a 109; FASSI, Santiago C. y GEBHARDT, Marcelo, Concursos y quiebras, 8º ed., Bs. As., Astrea, 2005, p. 50; GURFINKEL DE WENDY, Lilian N., Temas pendientes sobre la capacidad del consorcio de propietarios, en L.L. 2013-C-1052; DI LLELA, Nicolás J., Imposibilidad del concurso de las UTE en Tucumán, en L.L. NOA 2014 (Julio), p. 604; GRAZIABILE, D., comentario al art. 2 de la L.C…, cit., pp. 230 y 231.

[7] C. Nac. Civ. y Com., Mar del Plata, 22/05/1969, con nota favorable de MORELLO, Augusto, en J.A. 1970-V-648, citado por GRAZIABILE, D., comentario al art. 2 de la L.C…., cit., pp. 230 y 231.

[8] CNCom, Sala A, “Consorcios de propiedades de calle Perú 1724 s/ pedido de quiebra por Ramirez, Eva”, 30/10/1996, citado por “Concursos y quiebras. Ley 24.522”, CHOMER, Héctor –Director-, FRICK, Pablo –Coord.-, Bs. As., Astrea, t. I, 2016, p. 63; CNCom., Sala A, “Consorcio de propietarios calle Sarmiento 412 s/ concurso preventivo”, 27/02/2014, en Microjuris MJ-JU-M-85530-AR

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