Home / Area / DOCTRINA EN DOS PÁGINAS Diario Civil y Obligaciones Nro. 165 08.10.2018


DOCTRINA EN DOS PÁGINAS

Las servidumbres en el nuevo Código Civil y Comercial (Parte III)

Por Gabriela Iturbide
  1. Derechos y obligaciones del titular dominante

            El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario, como ocurriría si el usufructuario titular de una servidumbre que obtiene agua del inmueble vecino, celebrara contratos sobre ese beneficio. En cambio, está vedada la posibilidad de constituir derechos reales sobre la utilidad o ventaja  (art.  2173). Ocurre que los derechos reales recaen, en principio y salvo disposición legal en contrario, sobre cosas, y la utilidad no lo es. Tampoco la servidumbre en sí misma puede ser objeto de derechos reales, ya que es inherente al dominio sobre el inmueble.

            La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio, el que no puede agravarse si aumentan las necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa (arts. 2174 y 2175).

            Están a cargo del titular dominante las mejoras necesarias en el inmueble sirviente para conservar la servidumbre en la medida de su interés, salvo que esos gastos se originen en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero (art. 2176). Debe tratarse de mejoras necesarias, vale decir, indispensables para el mantenimiento y conservación de la servidumbre. En cambio, el titular dominante no puede realizar obras que agraven la situación del fundo sirviente, ni siquiera si aumentan las necesidades del dominante.

            Aunque no lo aclara el artículo, entendemos que el propietario del fundo sirviente no podrá exigir ninguna indemnización a causa de las incomodidades que pueda ocasionarle el del fundo dominante en la ejecución de las obras o trabajos necesarios para el ejercicio de la servidumbre. Sin embargo, si este último causa algún daño al inmueble en la realización de la obra o si lo causa la obra misma, se verá obligado a reparar por aplicación de las normas generales de responsabilidad civil. Con igual fundamento, si los gastos de conservación se han vuelto necesarios por actos imputables a uno de los propietarios de las heredades, también el autor deberá hacerse cargo de tales gastos, en concepto de reparación de perjuicios. Lo mismo cabe decir si el daño lo ocasiona un tercero.

            En esa misma línea de ideas, si  en el inmueble sirviente se hubieran hecho trabajos que menoscaben el ejercicio de la servidumbre, el titular dominante puede obligar a quien los hizo a restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro sujeto, éste sólo debe tolerar la realización de las  tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna (art. 2177).

            Aunque el Código no hace referencia a la posibilidad de estipular lo contrario, es decir, que los gastos para la conservación de la servidumbre sean a cargo del titular del fundo sirviente, puede interpretarse que ello es factible.

Ahora bien, si el titular del fundo sirviente no puede hacer nada que disminuya o menoscabe en modo alguno el uso de la servidumbre, mucho menos podrá ejecutar trabajos contrarios a su ejercicio. Si los llegase a hacer está obligado a restablecer a su costa las cosas a su antiguo estado (por ejemplo, mediante una acción confesoria), y puede ser condenado en su caso a pagar los daños y perjuicios ocasionados.

El Código prevé a su vez que el titular dominante debe comunicar al titular del fundo sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el titular del fundo sirviente (art. 2179).

Ocurre que, como el titular dominante debe conservar la servidumbre tal cual la constituyó (art. 2176), para que resulte indemne el propietario al momento de culminar el derecho real, si un tercero perturbara los derechos del propietario sirviente, aquél está obligado a ponerlo en conocimiento de éste y, si no lo hiciere así, responde de todos los daños que al propietario le resulten como si hubiesen sido ocasionados por su culpa.  Así, por ejemplo, debe denunciar las usurpaciones al propietario del fundo sirviente para que éste pueda obrar contra los usurpadores, sin perjuicio de que el titular dominante se encuentra legitimado activamente para iniciar por derecho propio las reales a fin de mantener  o restablecer su derecho, lo que aprovecha al propietario (ver arts. 2238 y 2264).

  1. Derechos del titular del fundo sirviente

            El titular del fundo sirviente conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre, pero no debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera  por la constitución de otra. Si lo hace, el titular dominante puede exigir el cese de la turbación. Si la servidumbre es onerosa puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación (art. 2180).  Es decir, puede optar porque se mantenga la situación que lo turba, a cambio de una suma de dinero, que será proporcional al precio pagado y a la gravedad de la turbación.

             Del texto del artículo 2180 se desprende que el titular del fundo sirviente puede realizar actos de disposición jurídica (vgr. venta, permuta, donación, constituir otros derechos reales, etc.), y actos de administración (vgr locación). Esos actos no deben interferir en la servidumbre ya existente; así, por ejemplo, si grava el inmueble con una nueva servidumbre, la segunda no debe perjudicar a la primera. También puede disponer materialmente del inmueble, en la medida en que no perjudique a la servidumbre. Y en ese sentido, el primer párrafo del artículo 2180 da un ejemplo, al señalar que “aquel cuyo fundo está gravado con una servidumbre de paso conserva la facultad de pasar él mismo por el lugar”.

Puede a su vez exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho. Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de tiempo y lugar de ejercicio, las debe determinar el titular del fundo sirviente (art. 2181).

  1. Ejecución por acreedores

            Aunque el deudor responde, en principio, con todo su patrimonio, la transmisión o la ejecución de la servidumbre no puede hacerse “en ningún caso” con independencia del inmueble dominante (art. 2178), vale decir que la servidumbre no puede ser vendida por separado, ni en un remate. Una venta en tales condiciones supone que todos pueden pujar la cosa en venta, lo que no podría tener lugar en una servidumbre, porque no es útil sino a los fundos vecinos. Además, no podría ser vendida sino con el consentimiento del propietario del fundo dominante, porque la servidumbre no se debe sino a ese fundo; es inherente, se trata de una carga real (art. 1888).

Por ende, si el titular de la servidumbre es un usufructuario, se podría ejecutar su derecho de usufructo (art. 2144), pero no la servidumbre, pues no se la puede separar del inmueble dominante. Cuando el deudor es el dueño del inmueble, la subasta del bien abarcará la servidumbre que le es inherente.

  1. Extinción de la servidumbre. Efectos

Para finalizar nuestro trabajo, diremos que la servidumbre se puede extinguir por alguno de los medios generales previstos para la extinción de todos los derechos reales (renuncia o abandono, destrucción de la cosa, consolidación o confusión, ver art. 1907).

En cuanto a los medios especiales  de extinción, el nuevo Código prevé que la servidumbre se extingue por la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;  por el no uso  por persona alguna durante diez años, por cualquier razón (se trata de una especie de prescripción liberatoria para el fundo sirviente que corre para toda clase de servidumbres); y en las servidumbres personales, si el titular es una persona humana, su muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o la condición pactados, y si el titular es una persona jurídica, su extinción. Si no se pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución, estando prohibida toda estipulación en contrario (art.  2182).

Una vez extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el titular dominante (art. 2183). Ello es así, porque los derechos constituidos por el titular dominante no pueden sobrevivir a la extinción de la servidumbre, siguen su suerte, al no seguir gozando de la utilidad que aquel derecho le suministraba a su titular.

El artículo no distingue la causa de extinción de la servidumbre, por lo que la solución resulta aplicable a cualquier medio de extinción, salvo en la hipótesis de consolidación o confusión en cabeza del titular dominante.

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