DOCTRINA EN DOS PÁGINAS

La desnaturalización del Seguro Obligatorio para Adquirentes de Unidades Construidas o Proyectadas bajo el régimen de Propiedad Horizontal a través de las cargas en cabeza del adquirente

Por Sebastian Cerda

El Código Civil y Comercial (CCyC) incorporó a través del art. 2071, un seguro obligatorio como condición para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas  bajo el régimen de propiedad horizontal, el cual deberá ser tomado por el titular del dominio del inmueble, a favor del adquirente, que ampare el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas por el adquirente, con más un interés retributivo, o en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato individual, reemplazando el régimen anterior de pre horizontalidad de la ley 19.724. Luego el 11 de Noviembre de 2017, la Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN) aprobó mediante la Resolución 40925/2017 con carácter general y uniforme, las condiciones contractuales de la cobertura global del “Seguro de Caución para Adquirentes de Unidades Construidas o Proyectadas Bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, vigente a partir del pasado 17 de octubre, tornándose efectiva la obligatoriedad.

Esta nueva cobertura es el instrumento que facilita el cumplimiento a la nueva exigencia incorporada por el ART. 2071 del CCyC, estableciendo el Seguro de Caución como el medio idóneo. El Seguro de Caución, es un instrumento por el cual una compañía aseguradora garantiza una obligación de dar o hacer del tomador de la póliza hacia un tercer beneficiario. Así es que encontramos tres figuras: asegurador, tomador y beneficiario.

En el supuesto del Seguro de Caución para adquirentes de unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, la figura del asegurador serán las compañías de seguros autorizadas por la SSN a operar en el ramo de caución; el tomador de la póliza será el desarrollador y/o emprendedor inmobiliario (titular del dominio) y los asegurados aquellos adquirentes (en mayoría consumidores, titulares de un derecho creditorio) sobre las unidades construidas o proyectadas, beneficiarios de la garantía. El riesgo asegurado será el incumplimiento de las obligaciones a cargo del tomador (emprendedor inmobiliario titular del dominio), por el cual la aseguradora ampara al adquirente hasta la suma asegurada más los intereses correspondientes, determinándose el monto asegurado por las cuotas abonadas más el interés que al efecto se haya pactado entre el desarrollador y el adquirente. Así, a medida que se realicen nuevos pagos destinados al proyecto inmobiliario por el adquirente al emprendedor, en igual proporción deberá incrementarse la suma asegurada, que será el límite de indemnización por el cual responderá la aseguradora.

Algunos ejemplos que pueden generar el fracaso de la operación¸ y desencadenar el pago de la suma asegurada al adquirente, son: falta de cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones asumidas, paralización de las obras, demoras en el cronograma, falta de finalización de las unidades, imposibilidad jurídica de disponer  y/o transferir el bien, entrega sin habilitación, etc.

El espíritu de la nueva exigencia a desarrolladores y/o emprendedores inmobiliarios da cuenta de la preocupación estatal en proteger a los adquirentes de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal, siendo evidente que las partes en este tipo de contrataciones no cuentan con igualdad de condiciones, con notoria asimetría contractual. Al establecerse como un seguro obligatorio se expresa el interés público por aquel sector de la población que decide adquirir una unidad construida o en vías de desarrollo, de forma tal que si el desarrollador y/o emprendedores inmobiliarios, no cumplen con sus obligaciones asumidas, y a consecuencia de ellos se ven frustrados los derechos del adquirente, cuentan con la garantía a su favor que le otorga la compañía de seguros, a fin de recuperar lo invertido. Los anteriores regímenes de la ley 14.095 y ley 19.724, si bien demostraban buenas intenciones para el amparo de los más débiles (adquirentes, destinatarios finales) no fueron efectivos en lo inmediato por el complejo mecanismo que establecían.

INTERPRETACIÓN ARMÓNICA DE NORMAS

Convergen en el nuevo régimen de pre horizontalidad diferentes bloques normativos a considerar. En primer lugar, el CCyC, que establece pautas generales que recoge la SSN, vía resolución. A su vez, el instrumento que da vida a la exigencia, es decir el Seguro de Caución,  que si bien no es jurídicamente un seguro en los términos de la Ley de Seguros 17.418, le son aplicables las regulaciones y principios propios del contrato de Seguro. Pero por sobre cada uno de estos bloques normativos, se deberá considerar la naturaleza de la obligatoriedad de contratar el Seguro de Caución para Adquirentes de Unidades Construidas o Proyectadas Bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, es decir la protección del adquirente, que adhiere a “…cláusulas predispuestas unilateralmente, por la otra parte o por un tercero, sin que el adherente haya participado en su redacción…” y que puede revestir en la mayoría de los casos, la calidad de consumidor. Para ello, considero que el futuro adquirente sin dubitación alguna contará con el amparo protectorio del bloque normativo de defensa de los derechos del consumidor

CONSIDERACIONES PARTICULARES DE LA COBERTURA

En cuanto a la condiciones contractuales del Seguro de Caución para Adquirentes de Unidades Construidas o Proyectadas Bajo el Régimen de Propiedad Horizontal aprobadas por la SSN, si bien brinda forma y permite dar vida a la exigencia del seguro obligatorio como condición necesaria y obligatoria para la celebración sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, no vislumbra ser la solución esperada, ya que del análisis de las condiciones generales del clausulado definido por la SSN, pueden identificarse algunas definiciones que serán materia de discusión y debate, siendo la más controvertida aquella que define las cargas del asegurado (adquirente)

CARGAS DEL ASEGURADO

Se establece como carga (obligación de hacer) del ADQUIRENTE, dar aviso al ASEGURADOR, de los actos u omisiones del DESARROLLADOR  que puedan dar lugar a la afectación de la garantía (caución) dentro de un plazo de 20 días hábiles de ocurridos o conocidos por el adquirente, bajo pena de perder este sus derechos; y además se encuentra obligado el adquirente a realizar todos los recaudos extrajudiciales o judiciales a su alcance contra el desarrollador, y que si por no hacerlo se agrava el riesgo o se provocare la configuración del siniestro, el asegurador quedará liberado de toda responsabilidad. Las cargas reseñadas implican una imposición de un hacer impreciso, obligando al adquirente a ejercer un rol permanente de control sobre las obras que realiza el desarrollador, lo cual bajo un primer análisis resulta abusivo, desnaturalizando roles y fines, conllevando para el adquirente obligaciones de hacer cuya desatención lo perjudican. Es que el nivel de información del adquirente no puede ser nunca el suficiente para controlar a un profesional del rubro de la construcción y desarrollador del emprendimiento, con el único fin de no ver frustrado su derecho de indemnización ante un incumplimiento del verdadero responsable y profesional, el constructor y/o desarrollador inmobiliario, desnaturalizándose las prestaciones, ampliándolas facultades de la compañía de seguros y restringiendo los derechos del beneficiario. Sin dudas la legalidad de dicha carga deben ser analizada bajo las pautas protectorias de las cláusulas abusivas del art. 988 y art 1.118 del CCyC. Cabe recordar que el asegurado no forma parte del proceso de contratación, sin participar en la redacción de las cláusulas del Seguro de Caución como tampoco del contrato principal por la adquisición de la propiedad horizontal, solamente adhiriendo sin más, por lo que todas las obligaciones y cargas impuestas a este, deben estudiarse de forma restrictiva. De mantenerse esta carga, implicará que el beneficiario por el cual se estableció la obligatoriedad del seguro, será el garante del desarrollador/constructor, invirtiéndose la obligación establecida por el CCyC, desnaturalizándose el amparo del art. 2071 del Código Civil y Comercial.

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